Obligaciones fiscales de un comprador extranjero al adquirir una propiedad en España.
Comprar una propiedad en España es un proceso seguro y accesible para compradores internacionales. Sin embargo, cualquier persona considerada no residente fiscal en España debe cumplir una serie de obligaciones fiscales, tanto en el momento de la compra como durante la tenencia del inmueble.
Esta guía explica, de forma clara y actualizada, cuáles son los impuestos y responsabilidades legales que tiene un comprador extranjero según la legislación española vigente.
1. Obligaciones fiscales en el momento de la compra.
Al adquirir una propiedad en España, un comprador extranjero debe cumplir una serie de obligaciones iniciales.
Las más importantes son las siguientes:
1.1. Retención del 3% del IRNR si el vendedor también es no residente.
Si el vendedor del inmueble es una persona o entidad no residente en España, el comprador —sea residente o no— tiene la obligación legal de:
Retener el 3% del precio de compra
Ingresarlo a la Agencia Tributaria como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) correspondiente al vendedor.
Esta retención se aplica para asegurar que el vendedor tributará por la ganancia patrimonial generada por la venta.
Fundamento legal:
Art. 25.2 del Texto Refundido de la Ley del IRNR
Art. 14 del Reglamento del IRNR
El comprador debe presentar el modelo correspondiente e ingresar la retención en el plazo de un mes desde la fecha de transmisión.
1.2. Impuestos indirectos sobre la adquisición.
La compra de un inmueble está sujeta a impuestos indirectos, dependiendo de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano:
A) IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).
Aplicable a vivienda nueva y primeras entregas de promotores. Tipo general: 10%.
B) ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) Aplica a viviendas de segunda mano. Tipo general en Cataluña: 10%.
C) AJD (Actos Jurídicos Documentados).
Se aplica a escrituras notariales y suele gravar la compraventa en determinados casos (especialmente obra nueva).
Tipo habitual: 1%–1,5% según la comunidad autónoma.
2. Obligaciones fiscales del propietario extranjero después de la compra.
Ser propietario en España implica obligaciones fiscales anuales, incluso si no se genera ningún ingreso con la vivienda.
2.1. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Los propietarios no residentes deben declarar este impuesto cada año. Existen dos situaciones:
A) El inmueble no se alquila → Renta imputada.
La ley considera que un inmueble urbano genera una «renta ficticia» aunque no se alquile. El propietario debe declarar anualmente un importe calculado sobre el valor catastral.
Fundamento legal:
Art. 13.1.h) y Art. 24.5 TR Ley IRNR
B) El inmueble se alquila → Rendimientos de capital inmobiliario.
Si el inmueble está arrendado, el propietario debe declarar los ingresos obtenidos como rendimientos del capital inmobiliario.
Fundamento legal:
Art. 13.1.g) TR Ley IRNR
Plazos y obligación de presentar declaración:
En ambos casos, se debe presentar el modelo correspondiente y pagar el impuesto:
Anualmente si no se alquila
Trimestralmente si se alquila
Según lo establecido en el Art. 28 TR Ley IRNR y el Art. 7 de su Reglamento.
2.2. Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
Un no residente tributa en España por obligación real, es decir, por los bienes que posea en territorio español, incluido un inmueble.
Fundamento legal:
Art. 5.Uno.b) Ley del Impuesto sobre el Patrimonio
Se debe declarar si:
La cuota resulta a ingresar después de aplicar deducciones y bonificaciones o si el valor bruto de los bienes supera el mínimo exento autonómico, aunque el resultado sea 0
Cada comunidad autónoma establece su propio mínimo exento.
2.3. Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades No Residentes (GEBIRNR).
Si el comprador es una entidad registrada en un país considerado paraíso fiscal, debe pagar un gravamen anual del 3% del valor catastral del inmueble.
Fundamento legal:
Art. 40 TR Ley IRNR
Este impuesto no aplica a compradores particulares, solo a sociedades.
3. Obligaciones formales del comprador no residente.
Además de los impuestos, existen obligaciones formales a tener en cuenta:
Nombramiento de representante fiscal.
Un no residente puede estar obligado a designar un representante fiscal en España cuando:
- Opera mediante establecimiento permanente
- La Agencia Tributaria lo solicita por las características de la renta
- Es residente en un país sin acuerdo de intercambio de información
- O cuando así lo exige la normativa específica
Fundamento legal:
Art. 10 TR Ley IRNR
4. Convenios para evitar la doble imposición.
Muchos países mantienen convenios con España para evitar que una misma renta tribute dos veces.
Estos acuerdos pueden:
- Reducir el tipo del impuesto
- Eliminar ciertas obligaciones
- Determinar dónde debe tributar cada renta
Es esencial revisar el convenio entre España y el país de residencia del comprador.
Comprar una propiedad en España siendo extranjero conlleva obligaciones fiscales específicas, tanto en el momento de la compra como durante la tenencia del inmueble. Cumplir correctamente con ellas garantiza una compra segura, sin incidencias y plenamente ajustada a la ley.
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Para que ser propietario en España sea una experiencia segura y sin preocupaciones.